Dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną. Na co zwrócić uwagę?
Czym jest umowa dzierżawy?
Zasady dzierżawy zostały uregulowane w kodeksie cywilnym. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
W przypadku umów dotyczących gruntów pod farmy fotowoltaiczne (i inne instalacje OZE) właściciel gruntu (wydzierżawiający) na podstawie umowy oddaje swoją ziemię inwestorowi (dzierżawcy) celem wzniesienia na niej farmy fotowoltaicznej (lub innej instalacji OZE), z której inwestor czerpać będzie korzyści. Inwestor będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz właściciela gruntu ustalonego czynszu dzierżawnego.
Specyfika umów dzierżawy pod instalacje fotowoltaiczne i inne instalacje OZE
Z uwagi na wysokie koszty budowy farm fotowoltaicznych (i innych instalacji OZE), inwestorzy z zmierzają do maksymalnego zabezpieczenia własnych interesów. Istotne zatem jest, aby przed zawarciem umowy dokonać szczegółowej analizy treści otrzymanego projektu umowy.
Wspomnieć należy, że w przypadku braku zrozumienia konstrukcji postanowień wzoru umowy zaprezentowanego przez inwestora, niezbędna będzie konsultacja z adwokatem. Niekorzystna umowa dzierżawy gruntu może przysporzyć więcej strat niż potencjalnych korzyści, w szczególności z uwagi na to, że jest to długoletnie zobowiązanie.
W większości przypadków, umowa dzierżawy zawierana będzie na 29-letni okres. Zgodnie z warunkami rynkowymi, jak również charakterem umów zawieranych na czas oznaczony, dowolne wypowiedzenia takiej umowy przed czasem przez właściciela gruntu jest istotnie ograniczone.
Przedmiot umowy dzierżawy
Umowa powinna zawierać precyzyjne regulacje wskazują na to, jaki fragment gruntu zostanie zajęty pod budowę farmy fotowoltaicznej lub innej instalacji OZE, a w szczególności do budowy jakiego rodzaju instalacji OZE inwestor jest uprawniony.
Przedmiotem umowy dzierżawy może być nieruchomość wpisana do księgi wieczystej, jej część w postaci wyodrębnionej już działki geodezyjnej czy też wyłącznie część działki geodezyjnej wytyczona do tego celu przez strony umowy dzierżawy.
Istotne, aby umowa odwoływała się do konkretnego numeru księgi wieczystej nieruchomości, której umowa dotyczy, czy też numeru działki geodezyjnej lub – jeżeli będzie dotyczyć tylko części niewyodrębnionej działki -załącznika do umowy w postaci mapy, która wyraźnie będzie obrazowała powierzchnię działki stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy.
Wysokość czynszu dzierżawnego
Zasady płatności czynszu dzierżawnego, jego wysokości oraz zabezpieczenia, w przypadku umów dzierżawy gruntu pod farmy fotowoltaiczne lub inne instalacje OZE są tematem złożonym i niezwykle istotnym z punktu widzenia właściciela ziemi, którą wydzierżawia pod inwestycję OZE, gdyż jest w zasadzie jego jedyną korzyścią z zawarcia umowy dzierżawy.
Moment rozpoczęcia płatności czynszu i data zapłaty czynszu
W przeważającej części wzorów umów dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne lub inne instalacje OZE, przedstawianych przez inwestorów, płatność czynszu dzierżawnego następuje dopiero po roku, w którym inwestor przystąpił do rozpoczęcia prac budowlanych na wydzierżawionym gruncie, co oznacza, że w okresie od zawarcia umowy do czasu rozpoczęcia prac budowalnych, właściciel gruntu pozbawiony jest jakichkolwiek pożytków płynących z zwarcia umowy dzierżawy. Na uwadze, należy mieć, że od momentu zawarcia umowy dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne lub inne instalacje OZE, a przystąpienia przez inwestora do prac budowlanych może minąć nawet kilka lat.
Taka sytuacja sprawia, że grunt zostaje niejako nieodpłatnie „zarezerwowany” na rzecz inwestora. Dobrym rozwiązaniem w takiej sytuacji byłoby zastosowanie niższej stawki czynszu w okresie do dnia rozpoczęcia prac budowlanych, co stanowiłoby dodatkowy czynnik motywacyjny do rozpoczęcia przez inwestora prac polegających na realizacji farmy fotowoltaicznej lub innej instalacji OZE.
Jest to kwestia szczególnie istotna do przeanalizowania, w szczególności, jeżeli umowa nie obliguje inwestora do rozpoczęcia prac budowalnych we wskazanym w umowie terminie, a okoliczność braku przystąpienia inwestora do realizacji umowy nie wywołuje względem niego żadnych ujemnych skutków prawnych.
Termin płatności czynszu
Wszystkie trafiające do naszej analizy umowy dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne lub inne instalacje OZE, prezentowane przez inwestorów zakładają czynsz płatny rocznie, co naszym zdaniem nie znajduje żadnego obiektywnego uzasadnienia.
Nie istnieją żadne powody, dla których czynsz dzierżawny nie mógłby być płatny w okresach miesięcznych, co z kolei wpływałoby na większą płynność właściciela gruntu i zmniejszałoby wysokości ewentualnego zadłużenia, mogącego wystąpić po stronie inwestora.
Waloryzacja czynszu
Z uwagi na czas obowiązywania typowej umowy dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne lub inne instalacje OZE, istotne jest uwzględnienie w umowie klauzuli waloryzacyjnej, która umożliwiać będzie automatyczne podwyższanie stawki czynszu wraz z upływem czasu. W powszechnie stosowanej klauzuli waloryzacyjnej, do czynszu wyrażonego w polskich złotych, wykorzystywany jest wskaźnik inflacyjny publikowany przez GUS.
Zasadność wprowadzenia waloryzowania czynszu dzierżawnego pozostaje szczególnie uzasadniona na przykładzie ostatnich rekordowych wzrostów inflacji.
Dobrze skonstruowana klauzula waloryzacyjna zabezpiecza interes właściciela gruntu na wypadek spadków siły nabywczej pieniądza i umożliwia utrzymanie wartości ekonomicznej czynszu na tym samym poziomie co w dniu zawarcia umowy dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną lub inną instalację OZE.
Zabezpieczenie czynszu
Dochodzenie zapłaty czynszu dzierżawnego na etapie postępowania sądowego jest kosztowne i w wielu przypadkach utrudnione z uwagi na sytuację majątkową inwestora. Zalecanym rozwiązaniem jest zatem umowne zabezpieczenie płatności czynszu w celu uproszczenia jego ewentualnej windykacji.
Często proponowanymi przez nas środkami umożliwiającymi zabezpieczenie płatność czynszu jest obowiązek złożenia przez inwestora:
- kaucji pieniężnej na rzecz właściciela gruntu, która obejmuje co najmniej 3-miesięczną kwotę czynszu – przy założenia co miesięcznej płatności czynszu; lub
- zabezpieczenia w postaci obowiązku złożenia przez inwestora oświadczenia o poddaniu się egzekucji; lub
- dobrze skonstruowanego prawa zastawu na komponentach wykonanej przez inwestora farmy fotowoltaicznej lub innej instalacji OZE.
Zgodnie z naszym doświadczeniem tego rodzaju zabezpieczenia umożliwiają skuteczne wyegzekwowanie należności tytułem czynszu.
Określenie zasad demontażu farmy fotowoltaicznej lub innej instalacji OZE po zakończeniu umowy
Niezwykle istotną kwestią do uregulowania w umowie dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną lub inną instalację OZE jest sposób, termin i zasady demontażu instalacji OZE po zakończeniu umowy dzierżawy.
W pierwszej kolejności należy mieć na uwadze, że inwestorami najczęściej są spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z minimalnym kapitałem zakładowym. Typowa umowa dzierżawy zawierana jest na okres od 20 do 30 lat. Istnieje zatem poważna wątpliwość czy spółka, z którą umowa została zawarta będzie istniała na dzień, w którym umowa się zakończy, a przede wszystkim czy będzie dysponowała odpowiednim majątkiem umożliwiającym jej sfinansowanie przywrócenia dzierżawionego gruntu do sprzed zawarcia umowy.
Przede wszystkim, w umowie dzierżawy gruntu farmę fotowoltaiczną lub inną instalację OZE, rozważyć należy zastosowanie mechanizmów umożliwiających zabezpieczenie wykonania przez inwestora obowiązku usunięcia farmy fotowoltaicznej lub innej instalacji OZE, z czym przede wszystkim wiąże się kosztowna utylizacja wszystkich komponentów instalacji fotowoltaicznej lub innej instalacji OZE.
Zasady ponoszenia opłat i wydatków
Z realizacją inwestycji na dzierżawionej działce związane są jeszcze inne koszty tj. chociażby koszty administracyjne, które poczynić należy w związku z przygotowaniem nieruchomości pod budowę instalacji fotowoltaicznej lub innej instalacji OZE. Ponadto, pozostaje kwestia wskazania osoby zobowiązanej do płatności podatków dotyczących wydzierżawionej nieruchomości.
Na etapie weryfikacji i negocjowania treści umowy dzierżawy należy te kwestie uregulować, tak aby po jej zawarciu nie okazało się, że z ustalonego wcześniej czynszu dzierżawnego, właściciel zobowiązany jest ponosić dodatkowe koszty, co wpływać będzie na istotny spadek rentowności zaplanowanego przedsięwzięcia.
Zasady wypowiedzenia umowy
Istotną kwestią do uregulowania w umowie dzierżawy gruntu pod formę fotowoltaikę lub inne instalacje OZE są postanowienia odnoszące się do możliwości jej wypowiedzenia. Należy bowiem pamiętać, że co do zasady umowy dzierżawy zawierane są na czas oznaczony, a zatem ich wypowiedzenie nastąpić może wyłącznie na zasadach wynikających bezpośrednio z przepisów ustawy lub przy realizacji przesłanek wskazanych w treści umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną lub inną instalację OZE.
Przykładowo, w interesie właściciela gruntu powinno być uregulowanie wypowiedzenia, w sytuacji gdy inwestor:
- zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat wynikających z umowy dzierżawy,
- wykorzystuje grunt na cele inne niż określone w umowie dzierżawy,
- nie rozpocznie inwestycji w terminie wskazanym w umowie dzierżawy.
Z drugiej strony, inwestor powinien dążyć do tego, aby wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną lub inną instalację OZE było możliwie w sytuacji, gdy:
- nie zostały wydane decyzje administracyjne umożliwiające rozpoczęcie budowy farmy fotowoltaicznej lub innej instalacji OZE,
- dalsza eksploatacja farmy fotowoltaicznej lub innej instalacji OZE będzie niemożliwa bądź znacznie utrudniona, czy też nierentowna dla inwestora.
Profesjonalna weryfikacja umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną lub inną instalację OZE
Mając na uwadze wszelkie zagadnienia związane z umową dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną lub inną instalację OZE, a w szczególności złożoność wzorców umów funkcjonujących w obrocie gospodarczym, a także prawie 30-letni okres na który umowy dzierżawy są zawierane, szczególnie istotne jest profesjonalne zweryfikowanie takiej przed jej zawarciem.
Podkreślić należy, że niniejszy wpis nie wyczerpuje wszelkich możliwych wariantów klauzul umownych, które mogą znaleźć się we wzorcu umowy. Wszelkie postanowienia umowy dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną lub inną instalację OZE powinny być weryfikowane każdorazowo indywidualnie.
W usług naszej kancelarii oferujemy weryfikację umów dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną lub inną instalację OZE taką jak: magazyn energii, elektrownia wiatrowa, instalacja wodorowe i inne.
Weryfikacja umowy polega na dokładnej analizie postanowień umowy, badaniu wszelkich zagrożeń prawnych oraz przedstawienia propozycji zmian korzystnych dla naszego klienta. Z weryfikacji umowy sporządzamy czytelny raport.
Pamiętaj, że każda umowa dzierżawy przed podpisaniem powinna zostać poprzedzona negocjacjami zmierzającymi do ustalenia jej ostatecznej treści.
POTRZEBUJESZ WSPARCIA W PRZYGOTOWANIU LUB WERYFIKACJI UMOWY DZIERŻAWY?
